2023年9月20日
主任、各位副主任、各位委员：
我受区政府委托，向区人大常委会汇报浦口区城市更新推进情况，请予审议。
城市更新是对存量用地、存量建筑开展的优化空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、提升环境品质、保护传承历史文化、促进经济社会发展的活动。既是完善城市功能、提高城市品质的重要途径，也是突破土地资源瓶颈、转变发展方式的重要抓手，更是优化公共服务配套、提升人居环境的关键举措。为了推动城市可持续发展、改善城市环境质量、提升居民生活品质，根据省、市城市更新领导小组相关要求，我区有序开展城市更新工作。
一、工作推进情况
近年来，区委区政府高度重视城市更新工作，主要领导多次部署调研指导，研究解决重难点问题，推动城市更新项目实施。在区人大和社会各界的大力关心支持下，浦口区城市建设与更新指挥部、浦口区城市更新服务中心分别于2021年11月、2023年3月成立，负责全区城市更新统筹、组织、协调工作。我区城市更新工作得到市级部门高度认可，荣获2022年度市级督查激励事项。
（一）加强顶层设计，统筹协调推进。聚焦人居环境改善、城市功能完善和城市品质提升，于2022年初编制完成《浦口区建设管理精细化城市品质再提升三年行动计划》（2022-2024年），编排历史文化保护传承、重点片区整治、老旧小区改造等十大类任务共106项，总投资169.61亿元，三年内计划投资99.61亿元，已开工建设68项（已完工44项）。2023年上半年，完成《浦口中心城区产业策划》编制，并形成城市更新专篇；完成编制《浦口区城市更新（十四五行动）规划研究》（主城区城市建设与更新三年计划），明确主城区2023-2025年品质建设发展目标，合理制定体系框架、建设内容及产业方向，指导主城区建设提质转型。
（二）开展体检评估，助力城市更新。根据市委市政府部署要求，开展2022年城市体检工作，已形成评估报告上报市建委。2023年3月，根据市级反馈问题，结合我区实际，编制《2022年浦口区城市体检问题治理方案》，形成责任清单、问题治理项目表，做好任务分解落实，构建城市“实施体检—分析评估—缓解策略—再实施”的工作闭环。近期，已同步启动2023年度城市体检相关工作。
（三）强化示范带动，推进试点项目。坚持问题导向，建立城市更新项目储备库，推进一批试点项目，形成示范效应。一是申报试点项目。江浦街道文昌路片区、招待所地块低效产业用地再开发分别列入市城市更新第一、三批试点项目。同步形成一批研究成果，西门片区南侧居住类地段已完成预调查，形成初步实施方案。全区城市更新工作指引初稿已形成，为制定实施细则、推动全区工作夯实了基础。二是实施精细管理。在方案设计上，督促各实施主体做好更新单元策划，科学统筹各类要素资源和相关权利主体，加强项目体检评估和群众意愿调查，细化明确建设工程设计（含规划）、安置补偿、资金平衡或资产运营等方案，提高项目可行性；在质量管控上，充分运用施工图审查、施工许可“自审承诺制”和质量安全监督巡查等手段，积极推进项目公开，引导群众进行全方位、全过程监督，提升项目精细化。三是推进项目建设。完成312国道辅道建设、浦云路及卓溪路“断头路”打通、江淼路提升改造等工程，畅通“城市血脉”；推进南北庄地块环境综合整治，推动城市功能提升，五年来全区共实施163个老旧小区改造，总投资8.56亿元，涉及居民7.12万户，切实解决群众急难愁盼问题，提高居住环境满意度。
（四）擦亮“城市窗口”，打造“城市客厅”。紧扣“小而精”，聚焦小微公共空间品质提升和功能完善，聚力构建15分钟市民文化生活圈，打造文化、生活、展示功能一体的城市窗口。优选凤凰山公园等5个城市窗口地块作为首批“梧桐语”小型城市客厅项目，并开展“故园不老·向新而生”全球方案征集活动，历时3个月，收集5个国家24个地区共317件优秀方案，在两轮专家评审的基础上最终确定获奖方案。目前，云园、翩翩及求雨山3处“梧桐语”城市客厅已建成运营。
（五）主动靠前服务，提升工作质效。建立定期走访服务企业制度，将矛盾和问题化解在现场，协调解决临时设施搬迁、燃气管线迁移和建设时序衔接等问题40余项。与江北新区研创园进行定期交流，互动融合，探索整合城南河资源，创建省级休闲街区，打造城南河商圈。同时，主动向省市自然资源、住建等部门汇报，积极争取省市相关支持政策。
二、存在问题
城市更新覆盖面广、政策性强、落地要求高，在城市转型发展过程中面临着众多难点问题。一是政策难点。近年来，为推动城市更新，国家层面先后出台《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（发改规划〔2021〕493号）、《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）等系列政策文件和指导意见，但落地性与执行边界尚未明确，且缺少政策支撑。二是产业导入难点。早期城市更新主要走“简单拆旧建新”粗放式旧改模式，未形成与重要产业方利益捆绑的共商、共建、共赢合作机制，政企对于项目的投入、补偿、收益分配等内容难以达成一致，导致城市更新项目普遍面临长周期的难题。但真正的城市更新既是空间形态改造，更是产业内容升级换代，城市更新过程中产业转型提升直接关系到我区经济发展的可持续性。三是投资平衡难点。城市更新项目是一级开发的延续，很难采用早期土地出让金分成模式，一般都是固定回报。考虑到项目融资难度较大和开发周期较长，固定回报率往往较低，且项目资金回笼风险较大，若项目无法通过一二级联动或其他赢利点“反哺”，往往很难实现投资平衡。
三、下一步工作打算
（一）稳妥有序推进各项工作。一是推动政策落地。积极对接市级部门，持续跟进《南京市城市更新办法》配套实施细则和技术导则编制进展情况，并结合我区工作实际，完善我区落地政策；进一步深化更新类项目行政审批改革，建立政策稳定、流程规范、体系完整的城市更新长效机制。二是编制城市更新专项规划。结合房屋和市政基础设施调查、既有建筑安全隐患排查等措施，进一步开展城市更新专项规划编制工作，修改完善更新建设计划，精准划定更新单元，遴选生成更新项目库。三是结合“城中村”项目加强研究。按照国家、省、市“城中村”改造整体部署和具体要求，围绕全区确定的“城中村”改造项目，按照A、B、C类梳理形成改造项目库，并做好项目策划、规划和方案编制工作。
（二）探索有温度的可持续模式。一是算好“政治大局账”。做好城市更新工作需要完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚决做到敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态，积极顺应城市发展规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，慎重决策，严防大拆大建。二是算好“民生福祉账”。始终坚持以人民为中心的发展理念，把重点民生问题和短板问题优先纳入更新范围，重点聚焦“一老一幼”各项需求，推动小区、街区、社区功能完善、配套升级，真正实现共建共治共享，让城市更有温度。三是算好“经济平衡账”。聚焦城市更新“由谁做”“钱谁出”等问题，打通社会资本参与城市更新的难点堵点，促成政府、企业、高校、智库等多方合作，探索设立城市更新专项基金，发行专项债券，在创新型金融融资渠道中加强政策支持，用好政策工具，推动更多“盆景”变为“风景”。
（三）推动试点项目加快落地见效。一是土地规划方面。在保障公共利益和安全的前提下，适度探索用地性质、建筑高度和建筑容量等综合管控的可行路径，通过制定适合城市更新的标准规范、指导意见或技术导则，不断简化审批程序。二是腾迁安置方面。结合省市文件要求，进一步明确城市更新项目中公房、私房、非住宅等不同类型的补偿标准，制定产权调换相关政策，研究基于公平、高效的定点征收政策路径，保障广大人民群众合法权益。三是税费减免方面。会同区财政、税务等部门，加强与省市部门的沟通联系，探索城市更新项目免征、减征或缓征城市基础设施配套费等各项行政事业收费，指导电力、通信、市政公用事业等企业自行出资参与城市更新或适当降低经营性收费，降低城市更新项目成本。
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