区人大常委会环境资源城乡建设委员会

2024年11月27日

各位主任、各位委员：

为积极回应社会关切，推动我区住宅物业管理健康、规范发展，10月中旬，在常委会分管领导带领下，环资城建委组织部分区人大代表、常委会组成人员和环资城建委委员，围绕全区住宅物业管理工作情况开展专题调研，通过实地视察和座谈，结合“12345”政务热线物业管理服务领域投诉咨询等，深入了解工作情况，当前存在的问题，参加调研的人员从不同角度提出了改进工作的意见建议。现将有关调研情况报告如下：

一、工作成效

近年来，区政府及有关部门高度重视住宅物业管理工作，不断完善物业管理工作制度机制，研究解决物业管理重点难点问题，推动物业服务融入基层社区综合治理，居民满意度持续上升，各项工作取得较好成效。主要体现在以下几个方面：

一是关注群众需求，住宅小区品质安全水平不断提高。近三年，全区完成老旧小区改造面积203万平方米，小区环境品质显著提升，惠及居民1.77万户。设立专项资金，对问题突出的64个小区开展围墙消险等“微整治”。积极推进既有住宅增设电梯54部，解决居民“上楼难”问题。2021至今，我区连续获得老旧小区管理市对区考核第一。开展小区消防安全集中除患攻坚大整治和地下室（半地下室）住人领域安全风险专项整治，及时消除问题隐患。高度重视电动自行车停放和充电安全治理，通过采取电梯加装梯阻、增建停车棚及充电头等措施，居民居住安全更有保障。

二是强化党建引领，住宅小区共建共治力度不断增强。推广“红领联动·共享e家”物业党建品牌，以党建引领促进物业行业健康发展，万锦花园等6个项目获评省级、市级党建示范点。致力打造红色物业，将物业服务作为基层党建的重要创新，培育、指导15家物业企业、37个物业项目建立党组织，实现物业服务与社会治理的有机融合。成立巾帼志愿者服务队、打造省级“巾帼志愿阳光站”，充分激发志愿服务合力，物业管理多元化解矛盾纠纷水平得到明显提升。

三是坚持多措并举，物业行业优质发展活力不断凝聚。实施安置房小区物业管理服务提质，物业费收缴率不断提升。在省内创新开展物业承接查验评估，最大限度减少开发建设主体遗留的质量安全隐患。强化物业维修资金监管，切实维护了业主合法权益。优化考核评比，通过推行住宅小区物业管理星级评比、项目“红黑榜”管理和物业服务质量满意度测评等措施，全区物业行业服务水平不断提升。

二、存在问题

一是物业管理的基础还有待加强。占用消防通道、飞线充电、杂物堆放等影响居民安全的难题还无法彻底杜绝；房屋漏水、设施损坏、电梯故障等容易引发业主与物业服务企业矛盾的问题还时有发生；专项维修资金使用难和续筹难，保障性住房、老旧小区物业收费难、标准低的问题有待破解。

二是依法监管的合力还有待筑牢。行业监管职责、属地管理职责和综合执法进小区落实不到位，有关物业管理的投诉依然较多，监管合力有待加强；物业管理协会加强行业自律、规范经营行为、提升服务质量作用有待发挥；业委会成立难、运作难、履职监管难等业主自治矛盾普遍存在。

三是企业服务能力水平还有待提升。部分物业企业服务意识不强，内部管理不规范，从业人员素质总体不高；重收费轻服务、降低服务标准的现象仍较常见；企业诚信意识薄弱，履约不到位、信息公开不到位导致的矛盾纠纷时有发生。

三、工作建议

结合下一步工作开展，提出四点建议：

一是完善党建引领工作格局。将物业管理作为基层治理的重要实践，建立基层党组织领导下，社区、业主组织和物业服务企业共建共管的联动机制。要推动住宅小区业委会组建数量再提升、专业物业服务质量再提质，进一步筑牢协同共治基础。要健全物业行业党建工作体系，指导物业服务企业通过单建、联建，实现企业、项目党的组织全覆盖。要积极推进党员志愿服务团队建设，引导党员业主参与小区自治，推动物业管理多元矛盾化解机制更加完善。

二是不断提高业主自治能力。加强物业管理相关法律法规知识宣传，引导广大业主增强履行义务、依法维权的意识。推进业委会规范化建设，加强对业委会人选的推荐、把关和培训，开展履职情况评估。落实业委会定期向业主公布公共收益和使用分配、业主大会和业委会工作经费的收支等信息公开制度，主动接受业主的监督和质询。运用好业主议事平台，提高业主参与议事的积极性及共同决策的效率。

三是持续优化物业服务水平。支持物业企业打造服务品牌，培育一批实力强、口碑好的优秀企业，提高品牌企业管理项目市场占有率。加强信用监管和守信激励力度，引导物业企业依法依合同规范服务，促进物业服务质量和价格相匹配。持续开展住宅小区物业管理星级评比，落实奖补机制，不断提高物业服务质量。发挥物业管理行业协会作用，加强行业自律，推动公平竞争，营造良好的住宅物业服务经营环境。拓展物业服务不断向养老、托幼、家政等领域延伸，深挖多元物业增值服务。

四是深入推动条例贯彻落实。新修订的《南京市住宅物业管理条例》已于10月1日施行，要全力做好条例的宣传、培训和实施工作，推动条例进入执法、列入普法、融入司法。条例实施中要注意处理好业主和物业企业之间、业主和业委会之间、政府管理和群众自治之间的关系，发挥好基层党组织、党员的示范引领作用，夯实街道、社区（村）的基础性作用，推动执法进小区落地见效，形成多元主体间的良性互动，推动物业管理更好融入基层治理。

以上报告，请予审议。