区住房保障和房产局

2024年11月27日

各位主任、各位委员：

我受区政府委托，向区人大常委会报告全区住宅物业管理情况，请予审议。

一、主要工作情况

全区住宅小区312个，总建筑面积约2930万㎡，涉及街道5个，场、园区3个，社区52个。其中，297个小区由市场化物业服务企业管理，15个小区由社区托管。成立自治组织158个（管委会153个、业委会5个）。2023年，住宅小区物业服务业主满意度指数85.91分，较2020年83.17分增长3.3%（2021年84.56分、2022年85.06分）；2021年以来，老旧小区管理考核连续三年全市第一。主要工作成绩包括以下八个方面：

（一）红色物业，形成党建引领物业新格局。筹建浦口物业管理服务行业党委，培育、指导15家物业企业、37个物业项目建立党组织，实现党组织应建尽建。筹建召开浦口区物业行业妇女代表大会；成立巾帼志愿者服务队，在海都嘉园、同心佳园打造省级“巾帼志愿阳光站”；完成企业新入职员工同步注册志愿者321人。万锦花园、滨江馨园、君誉澜山苑获评省级党建示范点，璞悦山等3个项目获评市级党建示范点；推广物业党建品牌，以党建引领促进物业行业健康发展。

（二）星级评比，推动物业管理融入社会治理。2020年以来，牵头公安分局、综合行政执法局、应急管理局等部门，围绕物业合同履约、法定义务落实等对住宅小区进行检查评比，此举当年在全市首创。历年来累计评出物业项目约1300个（次），物业服务主体约300个（次），项目负责人、物业服务人员约4000人（次），促进企业争先创优；累计对紫竹、金地等5家物业服务企业出具行政警告决定书28份；推动35个物业管理差的小区更换物业服务企业；每月发布红黑榜，表扬先进，鞭策后进。同时，创新开展“1+X辅导”帮扶，近三年来用绿城、万科等先进服务理念，帮扶35个小区，促进物业服务质量和业主满意度双提升。

（三）硬件改造，提升老旧小区人居环境品质。持续开展老旧小区改造，按照“共同缔造、居民参与、建管并重”的原则，近三年来对全区57个2005年前建成的老旧小区实施改造，面积203万㎡，惠民1.77万户。持续实施住宅小区“微实事”，近三年累计对64个小区进行围墙消险、檐口消险、屋面渗漏等“微整治”。持续推动维修资金高效使用，2021年至今拨付资金约2413万元，用于防水维修、电梯维修等。持续开展增梯一站式服务，通过精简办理材料、优化办理流程、强化部门协同等方式，实现“一窗受理、集成服务”，三年来受理既有住宅增设电梯54部，其中完成加装37部，发放补贴资金274万元。

（四）专项指导，促进安置房小区物业质效提升。牵头各街道（场）摸清安置房小区自治组织、物业服务合同、物业费收缴等情况，指导街道制定《2024年度安置房小区物业管理服务质效提升工作方案》，督促属地落实“自治组织、市场化物业服务、合同备案”三个全覆盖，实现物业全面收费，提升物业费收缴率。截至2024年初，全区已交付安置房小区82个，面积1082万㎡，成立自治组织76个，覆盖率93%，市场化物业企业管理小区79个，覆盖率96%，合同备案率78%，当年物业费收费覆盖率71%、收缴率25%。

（五）消防提升，全面整治小区各类消防安全隐患。今年，对照市区消防安全26条标准，推进物业服务企业自查、街道排查和部门核查，督促全区93个高层住宅小区物业公司整改问题20897个，同步开展居民小区地下室（半地下室）住人领域安全风险专项整治行动，江浦街道存量84户半地下室住户已清迁35户，剩余49户多数为产权人自住。使用维修资金1202.86万元维修改造林景雅园等12个小区消防设施设备，牵头国有平台及物业企业新增电动自行车车棚421个、充电头10760个；创新开展电梯阻车系统加装，全区113个带电梯小区4669部电梯完成加装，加装率100%，位于全市前列，为物业企业拨付补助资金约212.45万元。

（六）“亮•晒”行动，依法维护物业管理主体合法权益。制定物业行业“亮•晒”专项行动方案，实现依法应当公示公开的物业管理相关事项“应晒尽晒”。今年7—8月，对全区住宅小区开展专项检查，发现物业服务合同信息、设施设备维保单位信息等未公示问题594个，目前18个小区已完成整改，剩余未整改问题，将联合属地街道集中约谈，整改不及时或未完成的移交执法。

（七）承接查验，源头化解小区矛盾风险隐患。2016年以来，积极贯彻《南京市住宅物业管理条例》，在省内首次创新开展物业承接查验评估，建立主管部门监督、建设单位负责、物业服务企业落实承接查验的工作模式，加大对物业服务企业承接查验行为和质量监管力度。目前，物业承接查验技术标准已成功申报市级地方标准，并在67个新交付小区评估中，发现问题约6000余条，督促企业完成整改。

（八）深化培训，营造良好物业行业氛围。建立区、街、社区、企业四级培训体系，通过课堂讲座、现场观摩等方式，分级实施培训，区级重点开展民法典、市条例等法律法规、典型案例培训，街道重点开展文明典范城市建设、垃圾分类等专项培训，社区重点开展自治、共治等专题培训，企业重点开展从业人员技能培训，三年来累计开展培训100余场。